Оценка аренды

На сегодняшний день при сделке купли-продажи недвижимого и движимого имущества участникам рынка часто требуется определить наиболее правильную (рыночную) арендную плату за пользование объектами, отнесенными в Гражданском кодексе Российской Федерации к движимому и недвижимому имуществу. Арендная ставка -это сумма, уплаченная за временное владение объектом. Арендная плата должна покрывать все затраты арендодателя, которые связаны со сдаваемым объектом. При оценке стоимости права пользования учитываются интересы обоих сторон арендатора и арендодателя. Принцип замещения, как правило, учитывается при оценке рыночной стоимости права пользования в соответствии с условиями аренды. Это означает, что, если на рынке лизинга имеется более одного аналогичного имущества, разумный арендатор не будет платить больше, чем стоимость аренды имущества с аналогичными характеристиками. В условиях развитого рынка, в других случаях за основу расчета берется рыночная стоимость, рекапитализация и затраты на содержание объекта аренды, а также прибыль которую может получить арендодатель с ведением возможной деятельности от сдачи объекта в аренду.

В каких случаях может потребоваться услуга оценки аренды?

1. Сдается неиспользованная площадь госучреждения. В таких случаях независимая оценка производится обязательно, в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности». Под такое же условие попадает сдача в аренду государственных земель в эксплуатацию.
2. Аренда коммерческой недвижимости. Бывают случаи, когда владелец значительно завышает цену арендной платы, тем самым ставит под угрозу существование бизнеса съемщика. В таком случае обязательно проводится независимая оценка аренды для урегулирования споров обеих сторон.
3. Для налоговой службы. Встречаются случаи, когда налоговая служба отправляет компании претензию, о том, что ставка арендной платы ниже среднерыночной, что влияет на занижение прибыли. В таких ситуациях так же обязательна независимая оценка аренды.

Какие методы оценки аренды существуют?

Существует три методики расчета, которые максимально точно определят ставку арендной платы объектов оценки. Таких методов расчета всего 3, наши эксперты-оценщики мастерски применяют их в текущих работах.

Аналоговый (сравнительный) — данный метод подразумевает собой сопоставление схожих по характеристикам, местоположению, экологической обстановкой объектов и их среднерыночной стоимости. На основании данных критерий и определяется ставка арендной платы.

Доходный – данный метод имеет определенно сложную структуру расчета, который основывается на капитализации доходов. Это основано на расчете ожидаемой доходности, если инвестиционные средства в недвижимость расходуются не на ту деловую деятельность, которой будет заниматься арендатор. Этот метод применяется при оценке инвестиционных проектов, связанных с рынком, таких как аренда торговых и офисных помещений

Затратный — данный метод применяется в основном, когда нужно рассчитать все расходы на строительство идентичному объекту оценки. В таком расчете так же оценивается земельный участок. Есть один недостаток в таких расчетах, это инфляция. Если оценка является заниженной, то применяются поправочные коэффициенты.

Цели определения стоимости арендной платы:

• Сдача в аренду федерального и муниципального имущества
• Для налоговой службы (ст. 40 Налогового кодекса)
• Для определения налоговой базы по сделке, в том числе по передаче имущества на безвозмездной основе (п.8 ст. 250 Налогового кодекса)
• Для собственных целей (в качестве доказательства рыночной цены для арендатора)
• Иные случаи, когда объект оценки имеет уникальное оборудование, специализированные объекты, которые требуют частичного или капитального ремонта

Какие бывают объекты оценки арендной платы?

• Оценка аренды офисной недвижимости
• Оценка аренды коммерческой недвижимости
• Оценка аренды производственного помещения
• Оценка аренды здания и сооружения
• Оценка аренды квартир
• Оценка аренды земельных участков
• Оценка аренды загородной недвижимости
• Оценка аренды легковых, грузовых автомобилей и спецтранспорта Оценка аренды оборудования

Сроки проведения оценки объектов и наши преимущества

• Самые гибкие цены при высоком уровне качества работ;
• Самые маленькие сроки выполненных работ — от 2 до 10 дней (в зависимости от сложности);
• Многолетний опыт оценки всех видов имущества во всех регионах России и высокий уровень квалификации специалистов-оценщиков.

Необходимые документы для оценки арендной платы

• Документ, подтверждающий право собственности на объект (Выписка из Росреестра ЕГРН, свидетельство о праве собственности) или иного вещного права (права хозяйственного ведения, права оперативного правления). Исключением является движимое имущество.
• Договор аренды либо проект договора, включающий в себя все изменения и дополнения
• Удостоверение личности заказчика
• Справки, выписки об остаточной и балансовой стоимости на текущую дату оценки
• Данные собственника объекта
• Для оценки аренды зданий, земельных участков и движимого имущества список документов будет расширен.

Все перечисленные документы нужно предоставить в копиях заверенные подписью уполномоченного лица. Данные документы будут подшиты к отчету независимого оценщика.

Этапы оценки стоимости арендной платы

• Запрос на оценку (на сайте, эл.почте или по телефону 8 (843) 239-08-15)
• Предоставление перечня необходимых документов
• Составление договора об оказании услуг
• Оплата авансового платежа (50% от стоимости)
• Осмотр (в некоторых случаях осмотр не обязателен)
• Фото фиксация (возможно предоставление фото заказчиком)
• Расчет стоимости объекта
• Оформление отчета
• Внесение окончательного платежа за услуги
• Передача отчета заказчику (забрать можно в офисе, либо отправка любой удобной службой)

Период действия независимой оценки аренды

Отчет об оценке аренды на текущую дату действителен 6 месяцев со дня составления отчета. Отчет об оценке аренды на прошлую дату бессрочный.

Куда обращаться, чтобы произвести оценку аренды

Оставить запрос на оценку аренды можно любым удобным для вас способом:

Посетив офис лично по адресу: г. Казань, ул. Сары Садыковой, д.30, офис 9

Позвонив по телефону: 8 (843) 239-08-15

по электронной почте: audeks@list.ru

На сайте:  http://audeks.net/

Как выглядит отчет и что входит в оценку аренды

В оценку аренды входит консультация в устной форме, если этого недостаточно, проводится полноценная оценка объекта с выездом на объект и оформлением отчета на бумажном носителе. Отчет оформляется сначала в электронном виде, далее распечатывается. В основу отчета входят: данные заказчика, ФИО эксперта, характеристика объекта и его документы, цель оценки, расчет стоимости объекта оценки, описание методов оценки, анализ рынка, копии документов о квалификации оценщика, копии документов организации. Затем отчет полностью сшивается и должен быть пронумерован. Отчет должен быть подписан лично подписью оценщика и скреплен личной печатью, либо печатью организации. Объем отчета составляет от 1 до 90 страниц.